浅折房地产企业融资策略（吴社章）

浅折房地产企业融资策略
——吴社章
    摘要：作为资金密集型行业的房地产，发展壮大离不开庞大的资金支持。然而，目前正面临着自有资金不足，融资渠道单一，国家调控限制，股权及债券融资难度大等障碍，本文对我国房地产企业融资从构建多元化融资方式，不同发展阶段的融资渠道组合、优化融资渠道等方面提出了对策措施。
关键词：房地产企业、融资、融资渠道
一、房地产企业融资渠道概述
1）、房地产企业融资基本概念
房地产融资，从广义概念上讲，是指在房地产开发企业通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称。包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产开发企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷融资以及资本市场融资等。
    2）、融资分类
房地产企业的融资方式从资金来源来看，可以分为内部融资和外部融资。其中内部融资即自有资金是指企业将留存收益和折旧转化为投资的过程，内部融资能力的大小取决于企业的利润水平，净资产规模和投资者预期等因素。运用企业原始资本，投资成本低，但受限于企业的规模；外部融资指企业通过一定方式向企业之外的其它主体筹集资金，具有速度快，资金额大，灵活的优点，企业选择的融资途径较多，内部融资是最基本的融资模式，只有内部融资规模大，才能吸引更多的投资者投资，也才能获得借入资本。
外部融资按资金的筹集方式分为直接融资和间接融资，直接融资指不通过金融中介机构，由资金供求双方直接协商进行的资金融通，包括股票、债券、信用等，间接融资指借由银行或非银行金融机构发放的贷款，投资、融资租赁等。
    二、我国房地产企业主要融资渠道
房地产企业作为资本密集型行业，融资渠道主要有以上几融资渠道进行融资活动。
    1）、银行贷款融资
银行贷款属于债权融资，目前主要有房地产开发流动资金贷款、房地产项目贷款和房地产抵押贷款。
    2）、发行股票融资
股票是股份公司为筹集资金而发给股东一种权益证书，是投资者投资并借以取得股息的凭证，它表明购买者即持股人拥有公司股份的所有权的书面证明，并享有相应的权利和义务。
    3）、发行公司债务融资
房地产企业债券是指房地产开发企业为筹措房地产开发资金而向社会发行的承诺在将来一定时期支付一定金额的利息，并于约定的到期日偿还本金的信用凭证。
    4）、房地产信托融资
房地产信托融资，是由信托公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的金融机构募集资金的托管人，对房地证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。信托产品主要有两种模式，一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种是债权融资。信托投资公司直接投资方式主要适用于一些自有资金不足35%的房地产，信托投资公司通常以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使期有资本金达到要求，而信托投资公司作为股东获得投资回报，对于相对紧张的房地产企业来说，信托投资公司通常以一次性购买其部分资金的方式向其提供后续开发资金，并且在房地产开发项目销售款回笼以后实施再购回。
    （5）、房地产基金融资
房地产产业基金融资，其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位）集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同的地区，不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。房地产产业投资基金可以投资于产业的任何一部分，如土地开发、房地产和物业管理等环节，即可以全程投资管理，也可以阶段性投资管理，它对房地产的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担。房地产投资基以分散投资，降低风险为基本原则。
基金投资主要有两种模式：一类是股权投资形式，即基金直接注入房地产项目进行投资，待项目完成之后，按照基金所占的股份比例分取一定的利润；另一类是债权基金，即基金将资金借给房地产以用于开发，待项目建成后，如期向借方收回债权。
（6）、资产管理公司融资
  四大国有资产管理公司属非银行性的金融企业，前期主要从事收购并经营金融机构剥离的本外币和不良资产，随着市场化的推进，虽其本身不能经营银行贷款业务，但实际操作中，对只要具备四证齐全、30%的自有资金以及二级开发资质条件的房地产企业以收购应付工程款债权、为企业增信兜底担保、融资租赁以及借用银行通道委托放款、股权回购等方式为企业融资。
三、优化房地产融资渠道的对策措施
1、发展多元化的融资渠道
在实践中融资的方式除了上述银行贷款、信托、基金融资等外，就房地产企业而言，可以选择的主要融资渠道主要包括股权融资、债权融资和债券融资。在融资渠道的选择上，应该是选择在自身积累的基础之上，先股权融资，后债权融资的融资渠道相结合，股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过市场融资或再融资，即采用增发配股，可转债，短期持股到期回购等多种再融资方式可从容化解宏观金融政策带来的不利影响。缓解资金需求方面的压力。债权融资相对股权融资仍是房地产市场筹资中所占比例较大，建筑企业垫资；应付工程款、建筑材料款等债权收购；开发企业授信增信、担保等多元化的融资渠道，解决自有资金不足的困境。
债券融资相对股权融资，金融系统债权类融资在我国发展是更为滞后，只有少数股份公司通过债券市场、信托、基金公司进行融资，而民营小房地产企业对债券难以问津，房地产企业进行债券融资需要政府创造良好的条件，加大证券市场的改革力度，完善房地产金融法规，为房也产企业能在资本市场上直接融资提供保障，从长期发展来说，借鉴国外发达国家的经验，优越性、灵活性的债券市场适应房地产行业特点提供长期保障性融资模式。
    2、构建房地产企业各阶段的融资渠道组合
按照房地产对融资的不同需求，房地产企业分三个阶段融资，土地购买阶段，土地开发建设阶段，以及物业管理阶段，按照不同阶段的特点采用不同的融资渠道组合，有针对性的融资，更有利于优化房地产企业融资渠道，节约资金，提高资金的的利用效率。在土地购买阶段，房地产利用自有资本的积累，避免过度的负债经营。开发建设阶段，由于收入来源少，宜利用先股权后债权融资相结合组合，以提升企业的规模和市场价值，开发建设完成后，后期物业管理阶段，实力大大增强，不但现金的流入量大大增多，而且公司信誉度大大提升，此时为创造债券融资做好了充分准备，本阶段选择股权融资、债权融资为主，房地产信托，基金等其他融资方式为辅的债券融资渠道组合方式。
总之，希望与困难同在，机遇与挑战并存，在目前的宏观大背景下，房地产企业的资金来源渠道在迅速实现新的转变，对比融资成本和可能，认真研究策略，积极实现多元化融资，解决资金问题，录求新发展空间。
 ——湖南日月明律师事务所